יעוץ משכנתאות
המאמר המלא פורסם באתר "רידר" בלינק המצורף לחץ כאן
משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח, לרב בין 10 ל 30 שנה שניתנת תמורת ביטחונות ואף ערבים. הביטחונות הניתנות הן שעבוד בזכויות נכס המקרקעין הנרכש בהלוואת משכנתא או בזכויות נכס מקרקעין אחר. לרוב השעבוד עבור משכנתא היא דירת המגורים הנרכשת. שעבוד הזכויות בנכס מסתיים לאחר החזר משכנתא מלא.
ריבית הלוואת משכנתא נמוכה יחסית להלוואות השונות בשוק, כגון : הלוואה לכל מטרה או הלוואה עסקית בעיקר כי התקופה משכנתא היא ארוכה מאוד והביטחונות עליה גבוהים יותר.
בחירת מסלול משכנתא
נושא מסלולי המשכנתאות הוא מורכב ומקיף, ישנם עשרות מסלולי משכנתא עם ריביות קבועות , משתנות, קרן קבועה, קרן קבועה ופוחתת, צמודה למדדים שונים ועוד.
פקיד ("יועץ") המשכנתאות בבנק ממליץ על מספר מסלולים ויש להבין כל משתנה ובמה הוא תלוי. השפעת מסלולי המשכנתא השונים הינה מהותית על שחיקת קרן המשכנתא, התשלום החודשי וריבית המשכנתא הכוללת.
כדאיות משכנתא
בחירה פזיזה ולא מתאימה של מסלולי ותנאי משכנתא יכולה לגרום להפסדים כספיים לא מבוטלים. לכן לפני שניגשים למשא ומתן עם פקיד המשכנתאות בבנק יש להבין את מרכיבי המשכנתא השונים על מנת למזער נזקים ולהימנע מקטסטרופות. מקצוענות במשכנתאות יכולה להועיל לנוטל המשכנתא בתנאים עדיפים, בתמהיל מסלולים מותאם ליכולתו הכלכלית ויצירת ריבית ריאלית ממוצעת סביב האפס % בשכלול אורך חיי המשכנתא.
בקרה על הלוואת המשכנתא משכנתא כאמור, היא מכשיר פיננסי ארוך טווח, כמו כל מכשיר פיננסי המלווה אותנו לאורך שנים רבות (פנסיה, גמל, תיק השקעות, פוליסות ביטוח וכו'), חובה לבצע בדיקה תקופתית של המשכנתא הקיימת ביחס לחלופות הקיימות בשוק (השוק הפיננסי משתנה ומשתכלל כל הזמן) וביחס לשינוי במגמות הכלכליות של אותה התקופה. גם אם התייעצתם עם אנשי המקצוע הטובים ביותר ונטלתם את המשכנתא האולטימטיבית של אותה התקופה, אולי כיום יש חלופה עדיפה ? או שהנתונים הכלכליים שלכם, ביחס לנתונים מיום נטילת המשכנתא השתני ? שווה לבדוק.
תהליך אופטימאלי לנטילת משכנתא
רצוי לקבל כ 3-4 הצעות למשכנתא מבנקי משכנתאות שונים לפני המו"מ עם פקיד המשכנתאות של הבנק.
משכנתא ממוצעת נעה לתקופה של כ – 20 שנה וסביב החצי מליון שקל לכן יכולים להיות פערים משמעותיים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורכה של ההלוואה. הדבר תלוי במסלולי המשכנתא שנבחרו ומהמלצותיו של פקיד המשכנתאות של הבנק ! ! !
חשוב לזכור שפקיד המשכנתאות בבנק הוא שכיר של בנק המשכנתאות והוא בא לייצג קודם כל את אינטרס הבנק ולמקסם את רווחיותו של הגוף אותו הוא מייצג, לא מן הנמנע שפקיד המשכנתאות מתוגמל אף מאותה רווחיות שהצליח לייצר לבנק בו הוא מועסק.
ייעוץ משכנתאות חוץ בנקאי רכישת דירת מגורים / השקעה ונטילת משכנתא הם מההחלטות הפיננסיות הגדולות ביותר שרב האנשים זוכים לעשות בחייהם. לכן יש לפעול בזהירות ושיקול דעת במהלכים אלו. יועץ משכנתא חוץ בנקאי הינו אובייקטיבי, בלתי תלוי בבנק, מהימן ומקצועי אשר יכול לסייע רבות בבחירה מתאימה של תמהילי ותנאי המשכנתא. זאת אף בפגישת היכרות הראשונה ועל סמך נתוני בסיס.
ייעוץ משכנתאות יכול לסייע ולחסוך רבות ב:
1. הבנת הריביות וההצמדות השונות ובניית עוגן הלוואה יציב ובעל רגישות מינימאלית לתנאי שוק משתנים.
2. הבנת סעיפי הסכם המשכנתא אשר מנוסח ע"י הבנק.
3. איזה נכס לרכוש? והאם סכום הרכישה משקף את תנאי שוק הנדל"ן באזור המבוקש.
4. מהם השלבים השונים, המסמכים הנדרשים ממוסדות וגופים שונים להצגתם לבנק ?
5. מהו סכום ההלוואה הרצוי ובאילו תנאי משכנתא (עוגן ההלוואה, ריביות, מסלולים, תמהיל, תעריפי שוק, מו"מ בין הסניפים השונים של אותו בנק) יש לבצע את העסקה ? כך שהסיכוי לפיגור ואי עמידה מתשלומי המשכנתא יצטמצם קליל.
6. מהם זכויותיי מול הבנק במקרה של פיגור בתשלומי המשכנתא ?
7. הנפקת אישורים למסגרת הלוואת משכנתא, וזירוז האישור העקרוני לקבלת משכנתא, כולל משא ומתן וסגירת התנאים הפיננסיים של משכנתא.
8. הבנתם של הסעיפים הרבים וסינון הסעיפים המהותיים הן באישור העקרוני והן בהסכם הלוואת המשכנתא עם הבנק.
9. זכאות לסיוע משכנתא בתנאים מועדפים מתנאי הבנקים עפ"י נקודות צבירת זכאות של משרד הבינוי והשיכון.
10. האם ישנה כדאיות במחזור המשכנתא הקיימת שלי, אשר טפחה מאוד מעיקה עלי מידי חודש ?
תהליך קבלת משכנתא הינו הליך סבוך ובירוקראטי אשר דורש ידע וניסיון רב על מנת לבצעו במהירות,והיעילות המרבית תוך כדי חסכון כספי, מניעת עוגמת נפש ומתח מיותר בהבנת שפת הבנק (לעיתים עד כדי עיכוב הליכים אשר גורם לנפילתה של עסקת המקרקעין עליה חלמתם).
ייעוץ משכנתאות מקצועי – נועד לסייע בהסברים וקביעת התנאים האלה בדיוק במו"מ עם הבנק למשכנתאות. יועץ מיומן יעזור ביעילות, פישוט התהליך וחיסכון רב של כסף וזמן.
